По мере роста стоимости жизни люди полагаются на новые источники дохода для оплаты своих счетов, например, на сдачу в аренду свободной комнаты.
В парижском регионе количество первичных домов на Airbnb увеличилось более чем на 80 процентов в мае 2024 года по сравнению с тем же периодом предыдущего года, поскольку местные семьи надеялись получить выгоду от накопившегося спроса на поездки перед Олимпийскими играми.
Когда все так дорого, сдача комнаты в аренду может стать спасательным кругом.
«Я знаю бывшего ИТ-специалиста, который хотел стать учителем, но ему приходилось время от времени сдавать комнату гостям, чтобы оплатить ипотеку», — говорит Маартен Бруинсма, председатель Amsterdam Gastvrij, группы, представляющей владельцев аренды на время отпуска. «Когда все так дорого, сдача комнаты в аренду может стать спасательным кругом».
Но рост краткосрочной аренды также вызвал беспокойство в туристических точках, где недвижимость, сдаваемая в аренду, как считается, способствовала завышению цен на жилье. В Афинах, например, городской совет вовлечен в юридический спор с компаниями, покупающими целые многоквартирные дома для сдачи их в аренду на таких платформах, как Airbnb или Booking.com.
Хотя «нелегальные отели» и люди, владеющие несколькими объектами сдачи в аренду, сокращают жилищный фонд, они не являются обычными хозяевами на Airbnb. Сосредоточение внимания на этих отдельных случаях рискует сделать краткосрочную аренду козлом отпущения для более существенных факторов, способствующих инфляции цен на жилье, таких как рост стоимости строительства и ставок по ипотечным кредитам. Регулирование на этой основе также рискует задушить важнейшие потоки доходов для людей, оказавшихся в трудных экономических условиях.
В Амстердаме краткосрочная аренда была ограничена 30 ночами в год, а такие города, как Барселона, планируют прекратить продление лицензий на краткосрочную аренду к 2028 году. Было показано, что очень строгие правила, которые фактически запрещают краткосрочную аренду в Нью-Йорке, ударили по Сложнее всего приходится беднейшим районам города: расходы посетителей в этих регионах сокращаются примерно на 1,6 миллиарда долларов в год, а доходы работников, полученные от расходов гостей Airbnb, сокращаются на 573 миллиона долларов.
Хотя «нелегальные отели» и люди, владеющие несколькими объектами сдачи в аренду, сокращают жилищный фонд, они не являются обычными хозяевами на Airbnb.
Тем временем цены на отели на Манхэттене подскочили более чем на 50 процентов в годовом исчислении и достигли средней дневной ставки в 524 доллара — гораздо больше, чем может себе позволить большинство людей. Имеющиеся данные свидетельствуют о том, что краткосрочная аренда помогает снизить цены на туристическое жилье в ключевых европейских направлениях, предоставляя доступные альтернативы.
В Европе, где некоторое регулирование краткосрочной аренды осуществляется на национальном уровне, правительства также рискуют усугубить разрыв между деревней и городом. «В сельских районах, где нецелесообразно поддерживать работу отеля круглый год, краткосрочная аренда обычно является единственным способом получения туристического дохода вне пикового сезона», — говорит Клаус Эрлих, генеральный секретарь RuralTour, Европейской федерации туризма. Сельский туризм. «Более того, в этих регионах обычно наблюдается избыток жилья, потому что здесь нет такого спроса на жилье, как в городах».
Не удалось решить проблему
Такие города, как Барселона, которые регулируют весь рынок краткосрочной аренды в попытке ослабить давление на рынок жилья, обнаруживают, что эти правила имеют ограниченный эффект.
«Вам нужно подумать о том, сколько из этих краткосрочных арендных ставок вернутся в жилой фонд, и ответ очень мал», — говорит Мэтью Дасс, заместитель директора Oxford Economics, отмечая, что значительная часть На Airbnb представлены либо дома для отдыха, либо свободные комнаты в долгосрочной аренде.
Чрезмерное регулирование упрощает сложную смесь экономических факторов, таких как городская миграция, старение общества и жесткие режимы городского планирования, которые лежат в основе нехватки жилья в европейских городах. Для некоторых такая политика сводится к набору политических очков. «Причина, по которой регулирование не касается отелей и хостелов, заключается в том, что отзыв лицензии обойдется примерно в 200 000 евро за номер в отеле», — говорит Бруинсма, отмечая, что ограничение краткосрочной аренды является бесплатным.
Лицам, решившим продолжать сдавать свою недвижимость в аренду, грозят крупные штрафы за любые ошибки. Если хозяева в Амстердаме не сообщат заранее о количестве ночей проживания, это может привести к штрафу в размере до 8700 евро.
Ограничительные правила могут иметь непредвиденные последствия.
В Амстердаме частные лица составляют 95 процентов хозяев Airbnb. Они больше всего страдают от строгих городских правил краткосрочной аренды, ограничивающих количество туристов в определенных районах. Недавний отчет Oxford Economics, в котором подчеркивается экономический и социальный вклад краткосрочной аренды на всей территории ЕС, предупреждает, что ограничительные правила могут иметь непредвиденные последствия, увеличивая стоимость проживания для ежедневных путешественников и влияя на доходы местных хозяев.
«На самом деле вы видите, что, хотя краткосрочная аренда в Амстердаме из-за этих правил снизилась на 52 процента, общее количество ночей для гостей увеличилось на 12 процентов», — объясняет Дасс. «По нашим оценкам, в результате этой политики в Амстердаме потеряно около 269 миллионов евро доходов хозяев».
Такие предложения, как предложение Испании о повышении НДС на краткосрочную аренду до 21 процента, также бьют по карманам людей, желающих сдать свою недвижимость в аренду. В отличие от отелей, которые могут списывать расходы на ремонт или уборку как налогооблагаемые расходы, аренда номера не считается «бизнес-деятельностью», что еще больше снижает стимул принимать или сдавать в аренду свободную комнату.
Лучший способ регулирования
Сбалансированная политика начинается с обеспечения прозрачности рынка краткосрочной аренды. В феврале 2024 года Европейский парламент утвердил новые правила обмена данными, обязывающие крупные онлайн-платформы ежемесячно передавать данные об аренде местным властям. Это поможет исправить неправильные представления о краткосрочной аренде и позволит предотвратить чрезмерное регулирование, которое может нанести вред местным сообществам и туризму. Если правительства не будут осторожны, они будут давить на тех, кто пытается выжить, в то время как настоящий жилищный кризис останется бесконтрольным. Умная политика сохранит экономические выгоды от краткосрочной аренды, одновременно устраняя потенциальные недостатки. Используя данные, правительства могут не только разрабатывать более эффективную политику, но и демонстрировать, что их политика достигает запланированного эффекта.
