Разблокируйте дайджест редактора бесплатно
Рула Халаф, редактор FT, выбирает свои любимые истории для этого еженедельного информационного бюллетеня.
Вакансии в торговых центрах под открытым небом в США упали до исторически низкого уровня, что противоречит прогнозам розничного апокалипсиса, вызванного ростом электронной коммерции.
Владельцы комплексов, связанных с сетями крупных супермаркетов, дисконтными торговцами и супермаркетами, получили возможность повышать арендную плату по мере истечения срока аренды. Новое строительство застопорилось из-за более высоких процентных ставок и растущей стоимости строительства.
По данным компании CoStar, занимающейся данными о недвижимости, только 6,2% площадей открытых торговых центров в настоящее время доступны для аренды, что является самым низким показателем с тех пор, как она начала отслеживать доступность в 2006 году. Эта тенденция контрастирует с закрытыми торговыми центрами, где количество вакансий растет.
Дефицит на рынке опроверг давние представления о торговой недвижимости, говорит Брэндон Иснер, руководитель отдела исследований розничной торговли компании Newmark, брокера по коммерческой недвижимости.
«Они говорили: «Розничная торговля перестроена. Розничная торговля испытывает трудности. Электронная коммерция вытеснит традиционную розничную торговлю». И на самом деле ничего из этого не оказалось правдой», — сказал Иснер.
Ритейлеры планируют дальнейшее расширение в ближайшие годы, во главе с дисконтными сетями, которым отдают предпочтение усталые от инфляции потребители, ищущие выгодные предложения. Сети недорогой одежды и декора Burlington Stores, Ross Stores и TJX, родительские сети магазинов Marshalls и TJ Maxx, вместе открыли в прошлом году 339 магазинов в США. Walmart намерен открыть 150 магазинов в США в течение следующих пяти лет.
«Я бы сказал, что с недвижимостью туго. Новых центров строится не так много. А к нам растет интерес со стороны других ритейлеров и тех типов недвижимости, которые мы обычно предпочитаем», — заявил аналитикам в ноябре Майкл Хартшорн, президент группы Ross Stores.
Ажиотаж вокруг магазинов возникает, несмотря на быстрый рост электронной коммерции, которая позволяет потребителям делать покупки из дома. По данным Бюро переписи населения, продажи электронной коммерции в США в третьем квартале выросли на 7,5% в годовом исчислении до $289 млрд, опередив 2-процентный рост общего объема розничных продаж.
Но продажи электронной коммерции составляли лишь менее шестой части общего объема продаж в США. Традиционные ритейлеры обнаруживают, что магазины являются удобными центрами для отправки онлайн-заказов и обработки возвратов клиентов. Титан электронной коммерции Amazon в этом году добавил 21 обычный продуктовый магазин Amazon Fresh, в котором можно совершать покупки как лично, так и через Интернет.
«Если вы хотите удовлетворить столько же потребностей в продуктах, сколько мы, вам необходимо массовое физическое присутствие», — заявил ранее в этом году исполнительный директор Amazon Энди Джасси.
Высокий спрос на торговые центры под открытым небом, обычно витрины которых выходят на автостоянки, отличается от слабеющего спроса на многие закрытые торговые центры. Торговый центр поддерживает планы Macy's закрыть 150 магазинов.
«Возрождение нашей отрасли было обусловлено основами и ценностью. Этому не способствовали Louis Vuitton и Chanel», — сказал Адам Ифшин, исполнительный директор DLC, владеющего десятками торговых центров.
Неутешительные прогнозы касались торговых центров в годы после мирового финансового кризиса, когда крупные ритейлеры, такие как Sears, закрылись. Аналитики говорили о «розничном апокалипсисе». Карантинные меры, последовавшие за появлением Covid-19, усилили опасения по поводу будущего личных покупок.
В то же время открывалось меньше новых центров. Green Street, исследовательская фирма в области недвижимости, сообщила, что в период с 2009 по 2023 год строители добавляли в среднем 0,6 процента в год к количеству торговых центров, что значительно ниже 2,5 процента нового предложения, добавляемого ежегодно в период с 2001 года до финансового кризиса 2008.
«За последние 10 лет действительно было очень мало нового строительства. что, вероятно, является крупнейшим фактором изменений в экономике и ценовой власти арендодателей буквально по всей стране», — сказал Джефф Эдисон, исполнительный директор Phillips Edison, владельца торговых центров, зарегистрированных в Нью-Йорке.
В качестве альтернативы новым помещениям ритейлеры с амбициями роста переезжают в здания, освобожденные обанкротившимися конкурентами, такими как Bed Bath & Beyond, у которой на момент подачи заявления о банкротстве в 2023 году было 480 торговых точек.
По данным CoStar, арендная плата в торговых центрах в этом году составила в среднем около 18 долларов за квадратный фут, превзойдя максимумы, достигнутые до финансового кризиса. Центры под открытым небом, которые намного дешевле, чем аренда закрытых торговых центров, теперь стоят в среднем на 3,52 доллара дороже за квадратный фут. Новые договоры аренды подписывались по арендной плате, которая на 32 процента превышала начальную арендную плату по истекшим 10-летним договорам аренды, сообщила компания JLL, брокер по коммерческой недвижимости.
По оценкам Green Street, арендная плата на 50 крупнейших рынках должна вырасти в среднем примерно на 65 процентов, чтобы новое строительство стало прибыльным. «При нынешних рыночных арендных ставках развитие событий не ограничивает ни один рынок», — заявили в компании.
