Жители Ист-Линдси, должно быть, испытали настоящий шок в прошлом году. Согласно обновленным данным переписи населения, в их преимущественно сельском районе Линкольншир, окружающем морской курорт Скегнесс, ежегодно не строилось около 390 домов, как предполагали предыдущие цифры; их было 2330.
Тем не менее, даже с вершины «Одиссеи» — самых высоких американских горок в местном парке развлечений — вы вряд ли сможете увидеть какие-либо признаки этих плотов новых домов: не так много кранов, усеивающих горизонт, или дорог, забитых грузовиками. Никакого бума местного населения тоже нет. Так где они?
Более внимательное изучение данных переписи дает ключ к разгадке: в ходе пересчета было выявлено большое количество неподвижных дачных фургонов, припаркованных недалеко от побережья Северного моря, которые затем были добавлены к жилому фонду.
Неясно, объясняют ли эти праздничные караваны весь прирост, или же более ранние данные были занижены, или это какая-то проблема с классификацией, но это указывает на неудобную и часто упускаемую из виду истину: мы действительно не знаем, сколько новых домов мы строим каждый год в Англии. А количество зависит от того, кого вы спросите.
Для правительства, у которого есть четкая цель жилищного строительства — 1,5 миллиона новых домов к 2029 году — это проблема. И это еще один сектор, в дополнение к иммиграции и занятости, где качество официальной статистики довольно мрачное.
Если вы зайдете на веб-сайт Управления национальной статистики и загрузите данные о жилищном строительстве в Англии, вы пойдете вслед за политиками, журналистами и даже учеными в области жилищного строительства, использующими данные, которые не подходят по назначению. Даже если вы найдёте первоисточник — Министерство жилищного строительства, сообществ и местного самоуправления — вы окажетесь в затруднительном положении, если нажмете не на ту ссылку: наиболее часто используемые данные о жилищном строительстве в этой стране на самом деле занижают количество завершенных новостроек. , и на значительную сумму.
Данные ONS в основном основаны на цифрах строительного контроля, на рынке, на котором исторически доминировал Национальный совет жилищного строительства (NHBC) — организация, созданная для предоставления гарантий на новые дома из-за опасений по поводу плохого качества строительства в 1930-х годах. Однако за последние пару десятилетий рыночная доля NHBC снизилась — с примерно 85 процентов до примерно 60 процентов. Хотя данные по контролю за строительством немного улучшились с 2017 года, поскольку они стали менее зависимыми от данных NHBC, все еще остается значительное занижение.
Существует более достоверный подсчет новых домов, который публикуется в рамках правительственных отчетов о чистом дополнительном жилье (NAD). Это позволяет нам понять как масштаб, так и место занижения в данных управления зданием. Например, он показывает, что в 2023-2024 финансовом году по всей Англии было завершено около 158 000 проектов, в то время как более точные данные NAD показывают, что их было 199 000 — разница в 25 процентов, или 40 000, что почти соответствует размеру Бата.
Недоучет самый большой в районах с большим разнообразием домостроителей. В то время как долгосрочная тенденция заключается в растущем доминировании крупных, зарегистрированных на бирже жилищных застройщиков, за последнее десятилетие рынок фактически стал более разнообразным. Во многих местах наблюдался рост активности во всем: от мелких домовладельцев и жилищных ассоциаций до инвесторов, занимающихся строительством с целью сдачи в аренду, и застройщиков класса люкс — по крайней мере, до тех пор, пока процентные ставки не начали расти. И, похоже, они искали гарантии на строительство в другом месте.
Это означает, что для Лондона данные по контролю за зданиями серьезно ошибочны. Данные NHBC показывают, что за 2023-2024 годы было построено около 16 000 новых зданий, в то время как данные NAD показывают, что их было более 28 000 — еще более полные данные Управления Большого Лондона говорят, что было завершено около 32 000. Получается, что в данных управления строительством отсутствует почти половина лондонского рынка жилищного строительства!
На рынках, где по-прежнему доминируют традиционные объемные домостроители (например, в пригородных застройках на окраинах городов), данные контроля за строительством по-прежнему весьма полезны. Хотя даже в таких местах, как Милтон-Кейнс, где традиционно существовала хорошая корреляция между контролем за строительством и данными NAD, в последние годы появились признаки того, что она может потерпеть неудачу, поскольку сюда приходят застройщики, строящие в аренду, и другие.
Англия — не единственная страна, которая изо всех сил пытается подсчитать, сколько домов она строит: в прошлом Ирландия переоценивала объемы ввода жилья, поскольку для подсчета новых объектов недвижимости она полагается на подключение к электричеству. Коровники, надворные постройки и пустующие дома, возвращающиеся в эксплуатацию, способствовали увеличению показателей ввода жилья. Когда методология была пересмотрена в 2018 году, это число сократилось почти на 58 процентов.
Измерение количества домов, которые мы строим, важно не только из-за целевых показателей правительства в области жилищного строительства (которые на самом деле основаны на чистом приросте, показателе, который включает в себя изменения в использовании и переоборудование). Понимание того, кто строит новые дома и где, важно для обеспечения соответствия политики целям, а не только для достижения целей.
Это также может повлиять на ваши собственные инвестиции. Все большее число британских пенсионных фондов инвестируют в жилую недвижимость, особенно через рынок сдачи в аренду. Отсутствие точной публичной информации о том, кто, что и где строит, может привести к тому, что их инвестиции не принесут ожидаемых результатов. Между тем, другие организации, в том числе одна крупная компания-застройщик, зарегистрированная на бирже, по-прежнему часто ссылаются на заниженные данные Building Control в Лондоне, чтобы подчеркнуть масштабы дефицита жилья в столице. Масштабы недостаточного предложения по сравнению с целевыми показателями по-прежнему значительны, но не настолько велики, как часто предполагают.
И хотя данные NAD явно улучшают показатели Британской Колумбии, даже они не идеальны. Он публикуется только ежегодно и с восьмимесячной задержкой. Как показывают данные GLA по Лондону, отсутствие исторических изменений до 2019–2020 годов означает, что данные, вероятно, не учитывают завершенные проекты, поскольку некоторым требуется больше времени для регистрации. Мы также на самом деле не знаем, как далеко зашло занижение учета. Покойный доктор Алан Холманс, эксперт по жилищной статистике, выразил сомнение в том, что строительство жилья в 1990-е годы — а возможно, даже раньше — было полностью зарегистрировано.
Чтобы устранить недостающие данные, данные NAD пересматриваются каждые 10 лет после публикации последней переписи населения. Однако мы не знаем, были ли пропущенные дома построены заново или были получены из какого-то другого источника, и мы не знаем, на каком сроке владения они находятся или кто их построил – отсюда и фиаско в Ист-Линдси, где количество домов, которые они добавили к На их долю приходится треть общенациональной корректировки в 5890 домов в год за период между переписью 2011 и 2021 годов.
По крайней мере, это показывает, что если правительство действительно хочет достичь своей цели по строительству жилья в этом парламенте, возможно, ему следует сосредоточиться на строительстве статических праздничных караванов за пределами Скегнесса.
Нил Хадсон — аналитик рынка жилья и основатель консалтинговой компании «BuiltPlace».
